Giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS ảm đạm Với chính sách hạn chế bơm tiền vào thị trường mở; lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức cao và tăng trưởng tín dụng cả năm sẽ chỉ dừng lại ở đất nền làng pháp bảo lộcmức 15% hiện nay, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS sẽ tiếp tục tăng lên. Và chỉ cần tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tăng lên tới mức 8 – 9%, thì về mặt kỹ thuật, nhiều ngân hàng thương mại nhỏ sẽ mất vốn… Theo Thạc sỹ Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc bộ phận chính sách công thuộc Fulbright, chưa kể các khoản nợ bằng trái phiếu doanh nghiệp (DN) hoặc Bán đất nền làng pháp bảo lộc khoản vốn ủy thác đầu tư, dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) đã vượt qua con số 245 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 10% tổng dư nợ ngân hàng. Trong đó, tỷ lệ nợ xấu trong việc cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại hiện đã vượt qua mức 3% và chiếm tới 40% là nợ có khả năng mất vốn do đã quá hạn trên 1 năm. Ông Thành cho rằng, với chính sách hạn chế bơm tiền vào thị trường mở; lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức cao và tăng trưởng tín dụng cả năm sẽ chỉ dừng lại ở mức 15% hiện nay, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS sẽ tiếp tục tăng lên. Và chỉ cần tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tăng lên tới mức 8 – 9%, thì về mặt kỹ thuật, nhiều ngân hàng thương mại nhỏ sẽ mất vốn… Trong khi cửa vào các ngân hàng thương mại của BĐS càng bị khép chặt hiện nay, cách tốt nhất đối với DN BĐS là tái cơ cấu thông qua các biện pháp mua bán lại dự án, sáp nhập hoặc liên kết với những DN mạnh vốn hoặc phá sản. Song song đó, nếu Ngân hàng Nhà nước can thiệp quyết liệt để hỗ trợ các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu trong thời gian ngắn, các khoản nợ khó đòi sẽ được thu hồi để cho vay mới; khả năng tiếp cận vốn vay BĐS sẽ được cải thiện mà không cần phải “bơm” thêm tiền. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, dù các DN BĐS thành phố vẫn đang trong giai đoạn khá cam go, tiếp tục phải gồng mình, xoay xở để vượt qua giai đoạn thắt ngặt hiện nay. Việc thay đổi công năng tòa nhà cũng gặp nhiều khó khăn do hầu hết các dự án đã huy động vốn góp, trả bằng suất mua căn hộ của khách hàng. Như trường hợp chủ đầu tư dự án 584 tại Tân Kiên, Bình Chánh tính đổi toàn bộ dự án căn hộ thành bệnh viện, dù đã được 70% trong số 1.000 khách hàng đồng ý với mức bồi thường 12,5 triệu đồng/m2 hoặc đổi lấy căn hộ Lê Thành, Carina gần đó cũng đã không thành công. Tiếp đó đến lượt các doanh nghiệp BĐS khác đồng loạt báo lỗ trong quý 3 trong tình cảnh chi phí lãi vay tăng cao. Trên thị trường, giá của hàng loạt các dự án, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh cũng liên tục giảm mạnh kể từ đầu năm đến nay với mức phổ biến từ 20-30%. Trong khi ngân hàng đã và đang ráo riết đòi nợ các DN và sức ép này còn tăng mạnh trong tháng cuối năm, thì không ít dự án dù giá đã giảm mạnh nhưng cũng không bán được. Trong bối cảnh hiện tại, bài toán kinh tế sẽ khiến chủ đầu tư buộc phải có sự lựa chọn khôn ngoan: Chịu lãi suất cao thậm chí chấp nhận chịu phạt quá hạn vay hoặc phải chấp nhận lỗ, bán tháo dự án để lấy tiền trả nợ. Chỉ sau 3 ngày chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark phát đi thông báo giảm giá “sốc” thì chiều 31/10 vừa qua, đại diện Công ty Sài Gòn Mekong, nhà đầu tư thứ cấp cũng đã chính thức thừa nhận giảm giá 500 căn hộ dự án từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 với dự án chung cư An Tiến… Khó khăn là vậy, song bằng cách này cách khác, cho tới thời điểm này vẫn chưa có DN BĐS nào tại thành phố phải tuyên bố phá sản. Về lâu dài, như TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã từng khuyến cáo: Các DN BĐS cần giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ khu vực ngân hàng, tăng tiềm lực tài chính bằng cách đa dạng hóa các nguồn vốn khác vào lĩnh vực BĐS như vốn đầu tư nước ngoài; kêu gọi nguồn vốn từ các quỹ đầu tư vào dự án qua hình thức kết hợp giữa đầu tư với kinh doanh và quản lý, tiếp thị thay vì chỉ đầu tư đơn thuần; huy động vốn từ dân cư thông qua việc thành lập các quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở…